來源：財(cái)聯(lián)社
去年2月登陸港交所，上市滿一年的浙系房企德信中國控股有限公司（02019.HK以下簡稱“德信中國”），交出了一份不算理想的成績單。
該公司3月19日晚發(fā)布的2019年業(yè)績報(bào)告顯示，去年其合約銷售額為450.7億元，同比增長13.8%；收入95.13億元，同比增長15.8%。不過，該公司毛利、毛利率等指標(biāo)卻出現(xiàn)下降，且銷售成本、融資成本快速增長。
“收入增長而毛利率下降，反映出該公司精細(xì)化管理程度不夠，成本管控情況不佳、經(jīng)營較粗放，運(yùn)營效率有待進(jìn)一步提高。”上海一家研究咨詢公司分析師對記者表示。
此外，德信中國境外發(fā)債成本居高不下，該公司于2019年下半年先后發(fā)行了兩筆美元債，利率高達(dá)12.875%。今年1月底，其再度發(fā)行規(guī)模為2億美元、2022年到期的高級無抵押債券，利率亦高達(dá)11.875%。
收入增長，毛利率下降
公開資料顯示，德信于1995年在浙江衢州市成立，2005年將總部搬至杭州。按德信中國的發(fā)展策略，其將自身定位于一家立足浙江、深耕長三角的房企，在布局全國中心城市的同時，也將進(jìn)一步拓展粵港澳大灣區(qū)、成渝及長江中游都市圈。
截至2019年12月31日，德信中國錄得毛利30.59億元，同比下降2.1%；毛利率約32.2%，較2018年的38%同比減少了5.8個百分點(diǎn)。對此，德信方面解釋稱，“主要由于寧波、衢州項(xiàng)目平均售價較低，拉低了整體平均售價所致。”
值得關(guān)注的是，去年該公司銷售成本、行政開支均出現(xiàn)較大幅度增長。
財(cái)報(bào)顯示，2019年，德信中國銷售成本高達(dá)64.54億元，同比增長26.8%；而與銷售相關(guān)的營銷開支從2018年的2.94億元，增至去年的4.58億元，增幅達(dá)55.8%。此外，公司行政開支從2018年的4.52億元，增至去年的7.21億元，同比增幅高達(dá)59.5%。
對于行政開支大幅上升，德信中國方面表示，這一方面由于開發(fā)項(xiàng)目增多所致，此外，員工薪資福利提高，使得雇員福利開支增加；另一方面，也與擴(kuò)張中成本增加有關(guān)。
去年上市前后，德信中國曾啟動了一輪土地?cái)U(kuò)張。而在去年11月，該公司一度以37.1億元的拿地金額，位居當(dāng)月杭州房企新增土地金額排行榜首位。
上海一家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)研究經(jīng)理指出，企業(yè)擴(kuò)張過程中成本的確會增加，但如果各項(xiàng)成本支出增速過快，其增速超過收入增長，則可能會影響企業(yè)利潤。“這反映出整體盈利能力有待進(jìn)一步提高，未來如何展開高效運(yùn)作，還有不小空間。”
去年土儲猛增逾470萬平米
“房企提出全國化戰(zhàn)略后，往往要拿不少新項(xiàng)目。項(xiàng)目增加，各種支出也會隨之增加，企業(yè)管控如果不到位，可能會面臨一定風(fēng)險。”浙江一家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)分析師表示。
據(jù)德信中國披露，去年其分別在上海、南京、蘇州、武漢等14個城市拿了38幅地塊，新增土儲約474.4萬平方米。
經(jīng)過去年在土地市場迅猛擴(kuò)張，目前德信中國土儲已超過千萬平方米。據(jù)了解，至2019年年底德信中國共有133個項(xiàng)目，土地儲備約1342萬平方米，其中124個項(xiàng)目位于長三角16個城市。
上述房產(chǎn)機(jī)構(gòu)分析師向財(cái)聯(lián)社記者表示，德信成立較早，但規(guī)模在很長時間內(nèi)上不去。總部搬至杭州前后，該公司業(yè)務(wù)逐步擴(kuò)展至浙江區(qū)域，在上市前后，才提出全國化設(shè)想。
“杭州、溫州、衢州幾個城市，在該公司業(yè)務(wù)占比較高。在進(jìn)行全國化戰(zhàn)略擴(kuò)張時，拿地、人力、建設(shè)等各種成本支出，一定時間內(nèi)恐怕仍會處于高位。”上述分析師說。
至2019年年底，德信中國從銀行及其它金融機(jī)構(gòu)的借款總額約148.5億元，較2018年的97.8億元大幅增加了51.8%。這些借款中，約55.4億元需要在一年內(nèi)償還。
隨著借款規(guī)模的擴(kuò)大，德信中國的融資成本也隨之增加。據(jù)該公司披露，其融資成本凈額從2018年的3.75億元，增至去年的4.32億元，增幅約15.1%。
“融資成本增加，主要由于拿地投入、物業(yè)開發(fā)計(jì)息借款增加所致。”德信中國方面表示。
受成本及各種支出等因素影響，雖然德信中國去年收入出現(xiàn)增長，但其經(jīng)營利潤卻出現(xiàn)了下降。該公司2019年業(yè)績報(bào)告顯示，其經(jīng)營利潤從2018年的26.63億元，降至去年的22.38億元。
