8月27日_上海發布第四批集中上市的新建商品住房房源。此次集中推盤對積分排序規則進行了優化。新的積分規則明確項目認購比（認購組數/準售房源套數）高于入圍比（入圍組數/準售房源套數）的_觸發積分排序規則_所有項目中凡是認購比高于1.3的_繼續實行“5年限售”政策。比如項目可售房源100套_則計分最高的130戶可以入圍搖號。

根據此次第四批次集中入市的樓盤情況_一共有42個盤入市。其中各個樓盤都設置了入圍比_相關入圍比從1.3到2.5不等。從變化看_所有中心城區和部分郊區的樓盤_入圍比有所提高。

數據來源_易居研究院

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為_上海優化購房政策_與此前積分制度推行中出現的新情況有關_也體現了基于市場新情況完善政策條款的精神。上海政策的優化思路_將進一步促進房地產市場交易秩序的穩定。

詳解搖號比例調整

此次入圍比例調整較多的主要是市區內環內樓盤_主要有兩種情況_一是低于入圍比。比如上海內環有某個住宅項目_在8月27日獲得了預售許可證_項目進入認購階段。該項目一共有100套房源_其入圍比設定為2.5。根據售樓處客戶認購資料_意向購房者一共有240個人_其項目認購比為2.4。根據此次積分制新規_該項目認購比低于入圍比_因此并沒有觸發積分排序規則。

那么接下來在銷售過程中_項目將不需要采取積分排序規則。但是_由于其認購比為2.4_是高于1.3比例的_那么這240個人都將納入搖號體系和限售體系。換言之_這部分購房者要通過搖號來選房_認購成功的購房者_后續房源將有5年限售期。

二是高于入圍比。還是以上述同等條件的項目為例_如果意向購房者為300人_即項目認購比為3_那么就觸發了積分排序規則。這個和過去的操作其實是一樣的。根據規則_購房者需要根據積分制來認購房源_即要基于戶籍、房產情況、購房記錄、家庭情況四大標準來打分。根據積分制的要求_積分排名在250名內的可以入圍_通過搖號_有100個人可以獲得房源_且最近5年將落實房源限售規定。

政策調整之后_郊區樓盤大多數還是1.3的入圍比例。實際上即便是郊區_在一些熱門區域的項目對于改善性買家而言_都無法實現購買需求。分數高的樓盤可能要75分以上_60分左右的客戶直接被排除在外?，F在市區大多數樓盤與郊區少數樓盤_擴大入圍人數之后_使得分數不高的人都有入圍的機會_進一步體現了機會公平。

嚴躍進分析認為_這兩種情況的操作和過去略有區別。以低于入圍比的情況來看_過去內環內的項目入圍比也是1.3。如果按過去的1.3入圍比算_那么這240個購房者中_只有130個人可以入圍。這130個人中_部分可能是因為憑借多年的社保和高評分而入圍的（俗稱“社保巨子”）。這樣剩下的110個人_可能連選房的資格都沒有。所以新的積分優化之后_上海市區內環以內的高認購比的項目_某種程度上讓“社保巨子”以外的購房者也有了選房機會。

來源_網上房地產

向剛需買家傾斜

一名首次置業買家林蕭（化名）認為_這次政策調整某種程度上利好愿意在郊區置業的剛需買家。積分優化與搖號入圍比例調整之后_市區很多項目都調高了入圍比例。這樣就會有一部分資金充足的買家被分流去市區；那些手頭資金沒有那么多的首次置業買家_他們在郊區樓盤的競爭就沒有那么大了。

此前上海積分制政策落實過程中_出現了很多新情況。市中心尤其是內環內的部分紅盤_由于認購人比較多_認籌火爆_很容易觸發積分規則。而按照積分規則_只能選取排序為房源數1.3倍以內的購房者。那些社保繳納的年限比較長（或20年以上）的所謂的“社保巨子”_憑借非常高的社保分_以高分占據絕對優勢_輕松認購房源。這就導致那些即便是社保繳納正常的工薪階層失去了認購的機會_只能去郊區買積分低的項目_這又反過來導致郊區盤入圍的人數增加_郊區盤也要搖號_實際上減弱了一部分剛需買家的機會。

積分制的優化_將確保購房機會更加公平合理。市區紅盤也可能不會觸發積分制_這樣會讓更多類型的買家納入選房系統_加上可能觸發5年限售_也將部分投資者擋在了門外_進一步落實了“房住不炒”。

上海中原地產市場分析師盧文曦分析認為_上海對新盤入圍比例進行調整_是在發現積分制在推進過程中出現新情況之后_對不同的針對方案給予優化。他認為_這么做有三大好處_體現了精細化管理；增加入圍人數_也增加了中簽機會_緩解市場焦慮情緒；吸引人去買新房_進一步減輕二手房壓力。

今后有極端入圍分數線的樓盤將會減少_而且對不同產品設置不同入圍分數線_說明樓盤之間的需求差異_改變了此前一刀切的方式。

上海此次新盤積分優化、入圍比例的調整_將推動市場需求轉向新房_當下成交已經速凍的二手房市場或面臨持續下滑。目前上海二手房市場調控趨嚴_部分客戶支付能力受限。這批新房推出的量也大_加上入圍比例增加_市場資金再次轉向新房市場。二手房市場的“金九銀十”恐難再現。

據不完全統計_在今年前三批集中供應新盤中_幾乎有一半的樓盤觸及到積分制_一些項目出現奇高的入圍分數_導致市場產生焦慮情緒。一是因為參與的人多_分數攔得高_很多不能入圍的人逐漸焦慮；二是_出現大量觸發積分制的樓盤_給消費者一個直觀感受_就是市場熱度還是比較高的。此前轉向二手房市場的人中_不少是因為分數不夠_只能選擇二手房。

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作者_唐韶葵_編輯_張偉賢_責編_金珊