最近，樓市的大事不斷！

1、8月31日，住建部“關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知”中明確：城市住房租金年度漲幅不超過5%。

2、廣州正式加入二手房指導價行列。8月31日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布關于建立二手住房交易參考價格的通知，公布了首批參考價格，涉及96個二手房小區(qū)。多個熱門小區(qū)打5折。

3、8月29日，深圳土地出讓的規(guī)則出現(xiàn)了新的調整，在第二批集中供地出讓中要求地塊溢價率上限統(tǒng)一由45%調整為15%、此批次用地普通商品住房銷售限價在原限價基礎上下調也3%-9.2%不等。

種種跡象說明，樓市的邏輯變了，主要出現(xiàn)三個變化：

一、房產的附加價值（資源）在降低。

今年4月份的高規(guī)格會議中，國家明確提到防止以學區(qū)房等名義炒作房價。

不久前，北京市西城區(qū)明確，2020年7月31日后購房家庭，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區(qū)或相鄰學區(qū)內入學。

也就是說你買了“優(yōu)質學區(qū)房”，不一定能申請對應名校的學區(qū)。多校劃片方式意味著會把周邊多個學校劃成一個片區(qū)，然后學位在片區(qū)的多個學校內隨機分配，有可能是好學校，也可能是很一般的學校。

除了多校劃片入學，對于“學區(qū)房”來說更大的利空是“教師輪崗”的來臨。

8月25日，北京召開的“教育‘雙減’工作新聞發(fā)布會”透露：

公辦學校的在編在崗教師，凡距離退休時間超過5年的，且在同一所學校連續(xù)工作6年及以上的老師，原則上應進行交流輪崗。

選取東城區(qū)、密云區(qū)作為試點，率先開始干部教師輪崗交流工作。未來，全市將有計劃地逐步擴大試點，在2021年年底之前，再啟動六個區(qū)的干部教師輪崗交流試點。

眾所周知，名校的產生主要是兩個條件，一是優(yōu)質生源，二是優(yōu)秀的教師。

雖然我國公辦學校普遍采用“就近入學”的政策，但實際情況是由于房產的變更，名校在取得優(yōu)質生源方面往往更占優(yōu)勢，結果是強者恒強。

“教師輪崗”可以讓師資資源更加均衡，學校之間的生源也將更加均衡。名校效應也會淡化。

我曾經(jīng)說過，房子有沒有升值空間，第一是看教育，第二是看交通，第三是看周邊商業(yè)配套，第四是看環(huán)境。

最近20年，大城市房價不斷上漲，原因除了住房緊缺之外，更重要的是教育資源的供應不足。在一線城市，有好學位的樓盤房價可能達到30萬、40萬每平，而周邊學位一般只有十幾萬，幾萬。這當中的溢價是什么？當然是優(yōu)質的教育資源。

隨著各地學區(qū)房“新政”不斷來臨，教育這個房子最大的附加資源在慢慢淡化，房子回歸到居住屬性。

過去10年，“學區(qū)房”一直是房價上漲的領頭羊。當學區(qū)房效應淡化后，房價上漲的速度將會明顯減弱，短期內部分高估的房價甚至會回調。

二、房產的內在價值在降低

房子的最大內在價值是居住價值，是否夠寬敞、周邊環(huán)境是否優(yōu)美，商業(yè)配套是否完善。當然也包含經(jīng)濟價值。所謂經(jīng)濟價值說白了持有這個房子能給你帶來多大回報。

我說房產的內在價值在降低，并不是說住房品質在降低，主要指的是房產的經(jīng)濟價值在降低。

房子經(jīng)濟回報主要的來源，一是房產升值，二是租金收益。

當前，我國樓市正呈現(xiàn)“一二七”分化格局，即10%城市房價下跌，20%城市房價上漲，70%城市房價走平。整體來看，多數(shù)城市房價是沒怎么漲的。而在20%上漲的城市中，隨著樓市調控的深入，上漲的速度也明顯放慢。房產升值帶來的經(jīng)濟回報在降低。

而在租金方面，住建部已明確城市住房租金年度漲幅不超過5%，也將意味著未來房子的租金回報在降低。

當然這些變化對多數(shù)人，特別是年輕人是利好，意味著生活成本在降低，對美好生活有更大的期盼。

三、房產逐漸回歸居住屬性

當下，限購、限貸、限售、限價等已成為樓市的長效機制。過去的經(jīng)驗也說明，樓市調控政策對于穩(wěn)房價具有重要的作用。不過此前樓市調控主要在新房，而二手房還比較市場化。

2021年后，深圳率先推出二手房參考價制度。即對具體樓市設定參考價，銀行發(fā)放貸款是參考參考價執(zhí)行。一般而言，指導價在原來的掛牌價基礎上打了折。

自深圳之后，目前東莞、寧波、成都、西安、上海、紹興、無錫、廣州等多個熱點城市，對二手房價格采取了嚴格的管控措施。

二手房參考價的推出，意味著樓市進入全面調控時代，房產逐漸回歸居住屬性，而房產的金融、商品屬性在淡化。

無論如何，樓市發(fā)生的這些變化最終說明一點：

樓市的賺錢效應在降低。新房、二手房限購、限貸，有資金不一定能買得到。而房產租金收益率在降低，二手房參考價模式下，房產的買賣差價在降低。特別是房地產稅若來臨，房子的持有成本將明顯增加，賺錢效應降低。

未來的房產可能會升值，但不大可能躺著賺錢，更多是保值或增值。

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