房?jī)r(jià)上漲的核心邏輯是什么？相信對(duì)于這個(gè)問題，不同的人有著不同的理解，有人認(rèn)為人口紅利是最大的助推，或者說在我國(guó)城鎮(zhèn)化率低下、居民儲(chǔ)蓄率極高的背景下，上半場(chǎng)的樓市的確稱得上是紅海市場(chǎng)。而有的人認(rèn)為市場(chǎng)的投機(jī)市場(chǎng)是哄抬房?jī)r(jià)的本質(zhì)因素，因?yàn)樵诓粩啻碳はM(fèi)者的內(nèi)心預(yù)期。

事實(shí)上對(duì)于這個(gè)問題，也有許多地產(chǎn)大佬給出預(yù)測(cè)，例如李嘉誠(chéng)曾表示，房子投資價(jià)值正在消失，如果是買房自住，可以不介意房?jī)r(jià)隨便買，但如果是用于投資，則是不建議買房。當(dāng)看到這里時(shí)，我不禁想到李嘉誠(chéng)最著名的一個(gè)觀點(diǎn)，那就是不賺取最后一個(gè)銅板，反觀早在前幾年萬達(dá)集團(tuán)陸續(xù)退出房地產(chǎn)行業(yè)，再加上最近幾年開發(fā)商的現(xiàn)狀，此時(shí)不得不承認(rèn)一個(gè)現(xiàn)實(shí)，那就是春江水暖鴨先知。

眾所周知，自從樓市進(jìn)入2018年以來，市場(chǎng)發(fā)生的變化總能超出預(yù)期。例如越來越多的城市習(xí)慣于量化調(diào)控，今年截止至今全國(guó)調(diào)控次數(shù)累計(jì)就突破400余次，表面上來看這有點(diǎn)簡(jiǎn)單粗暴，但我們不得不承認(rèn)其效果立竿見影。其次政策調(diào)控的對(duì)象逐漸深入，例如將法拍房加入限購(gòu)、離婚購(gòu)房套數(shù)鎖住等。

而在另一邊今年上半年平均房?jī)r(jià)為10400元平方米，和去年同期相比較漲幅接近6%。僅從這赤裸裸的數(shù)據(jù)來看，有專家表示這都是以價(jià)換量得來的結(jié)果，數(shù)據(jù)看著的確光鮮亮麗，但供給端的格局并不是那么理想，這一點(diǎn)在頭部開發(fā)商得到淋淋盡致的體現(xiàn)。

介于今年如此敏感的布局，不少業(yè)界人士表示降價(jià)潮正在醞釀，當(dāng)然得出這樣的結(jié)論并非憑空猜測(cè)，而是有一定依據(jù)，3大城市明確表態(tài)。如果說當(dāng)前樓市最忌諱什么？無疑就是惡意炒作學(xué)區(qū)房，9月3日，山東一小學(xué)入學(xué)要求房產(chǎn)套內(nèi)面積大于60平方米的新聞席卷全網(wǎng)，經(jīng)媒體核實(shí)，該小學(xué)是菏澤市第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)。對(duì)此我只能說這撞在了槍口上，北京、天津都正在積極打擊學(xué)區(qū)房，例如學(xué)區(qū)劃分、教育資源輪流等，在這一系列政策限制下，學(xué)區(qū)房市場(chǎng)早已極速降溫，甚至有的房子打出降價(jià)50萬出售。

而在另一邊備受關(guān)注的西安樓市，在西安住建部連續(xù)發(fā)布多條新政后，“供貨高”“登記低”的現(xiàn)象降溫明顯，8月份商品房供應(yīng)鏈高達(dá)1.5萬套，線上等級(jí)家庭8.5萬組，綜合中簽率基本在18%左右。

如果說這些城市并沒有代表性，那么深圳市場(chǎng)的數(shù)據(jù)值得大家仔細(xì)揣摩。8月份深圳二手房住宅成交量2024套，同比暴跌超八成，接近“1”時(shí)代。也許大多數(shù)人對(duì)這個(gè)數(shù)據(jù)不敏感，但實(shí)際上非常恐怖，一個(gè)人口超2000萬的一線城市，一整個(gè)月成交僅才2000套，由此可見超過90%的房產(chǎn)中介人員處于不開單的狀態(tài)。至于為何造成這樣的結(jié)果，最本質(zhì)的因素就是“二手房參考指導(dǎo)價(jià)”的存在。

從這3大城市動(dòng)向來看，最核心共同點(diǎn)就是對(duì)房?jī)r(jià)控漲，若此時(shí)再回想前段時(shí)間湖南省岳陽市出臺(tái)新政，商品房成交價(jià)不得低于備案價(jià)85%，說白了當(dāng)下的樓市就是一線城市控漲，其他城市更多的是控跌。客觀來講，當(dāng)前的樓市的確需要緩一緩，短期來說市場(chǎng)熱度過高，剛需群體的消費(fèi)能力基本跟不上，選擇入場(chǎng)的人大部分是投資性群體。而長(zhǎng)期來看，我國(guó)新出生人口降低和老齡化社會(huì)的道路是不爭(zhēng)的事實(shí)，人口紅利的縮減使得當(dāng)前市場(chǎng)存量市場(chǎng)迎來轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

總的來說，下半年樓市變革或成定局，至于關(guān)鍵拐點(diǎn)在哪，其實(shí)就是22個(gè)城市的第二輪土地集中出讓數(shù)據(jù)是否滿足預(yù)期，借此來決定是否按照計(jì)劃排期第三輪。俗話說面包的價(jià)格由面粉來決定，高房?jī)r(jià)的降維打擊就是遏制地價(jià)，而地價(jià)的疊加因素就是土地財(cái)政和開發(fā)商的競(jìng)拍形式，這一次土地市場(chǎng)的現(xiàn)狀將大概率決定明年房?jī)r(jià)的底線到底在哪。