我是成都房神，業(yè)內(nèi)為數(shù)不多的能帶領(lǐng)你落地實(shí)操的房產(chǎn)專家。

至今，已為上千人提供買房解決方案。

房神不像其他自媒體房產(chǎn)專家什么的，含著骨頭露著肉的讓你摸不清頭腦！

房神屬于實(shí)戰(zhàn)派只告訴你最有用的方法和自己親自實(shí)戰(zhàn)后的經(jīng)驗(yàn)。

以下為“成都房神”微信公號(hào)粉絲問答精選提問。

會(huì)員提問：房神你好，我和我愛人都是武侯多年的戶口、社保，目前主要是想純改善自住，首付150萬，預(yù)算350萬，普通資格，想買一個(gè)洋房或者疊拼，比較在意小區(qū)環(huán)境，新房或者次新房都可以，想考慮主城區(qū)和雙流、龍泉，有什么好推薦的嗎?

房神解答：

你當(dāng)下首付是150萬，然后總價(jià)預(yù)算大概是350萬，首付比例大概是4.3成。

這里有個(gè)問題，就是如果你們此前那套房子有貸款記錄的話，你再買房子，就是需要首付至少4成了，如果是二手房，那么加上稅費(fèi)中介費(fèi)雜七雜八的，可能首付要給到4.5甚至5成，因此你這150萬要么不夠，要么就需要買不到350萬的房子，你知悉一下。

當(dāng)然，如果你買新房，那么4成就是4成，壓力不大，不存在早期的稅費(fèi)等問題。
最后確定下，你的意向區(qū)域是5城區(qū)+天府新區(qū)+雙流+龍泉（武侯資格不能買高新南），想入手洋房和疊拼，比較在意小區(qū)環(huán)境。
先說二手房吧，你知道的，前些年成都大多數(shù)二手房都是剛需高層，極少有洋房或者疊拼的出現(xiàn)，有的話也是郊區(qū)一些的樓盤了。
比如洋房，我推薦你可以看龍泉大面的龍城1號(hào)，小區(qū)的內(nèi)部綠化環(huán)境是非常漂亮的，所見即所得，而且價(jià)格不貴，你可以入手一些套四的洋房產(chǎn)品，另外類似的也可以看看..........

會(huì)員提問：房神，錦江區(qū)的經(jīng)適房賣掉是否可惜？去年購買了一套嬌子立交的小套三經(jīng)適房，租房收益只能覆蓋2/3的房貸，樓下后年將會(huì)通雙地鐵，對應(yīng)小學(xué)是新修的東華小學(xué)，當(dāng)前女方家另有一套改善房源，在明年經(jīng)濟(jì)壓力大的情況下賣掉是否可惜？考慮賣掉的原因，除了經(jīng)濟(jì)壓力大，不會(huì)自住，出租收益目前一般，近一年漲幅不高，持有收益跑不過純商貸利息，也擔(dān)心未來該套房源不好出手。糾結(jié)點(diǎn)在于學(xué)區(qū)如何，通地鐵后升值空間怎樣？

房神解答：

投資角度來說，我不建議買經(jīng)適房這種產(chǎn)品，這類房產(chǎn)漲幅墊底，內(nèi)行人都不碰，小白卻不斷被忽悠。經(jīng)適房的升值性和流動(dòng)性以后都不如商品房。政策性房產(chǎn)主要是品質(zhì)和稅費(fèi)上的差別。

很多是沒有產(chǎn)權(quán)證的，即使有，也是賣房者在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能過戶給買房者，那么在這中間如果房價(jià)大漲，賣方是很容易違約的。經(jīng)適房基本是繼老破大后，本區(qū)域的最低價(jià)格，投資謹(jǐn)慎，我們不能貪圖便宜，更應(yīng)該關(guān)注流動(dòng)性和品質(zhì)。

基于此，我認(rèn)為你錦江這套是可以賣掉的，這屬于劣質(zhì)資產(chǎn)。嬌子立交內(nèi)側(cè)藍(lán)谷地板塊的經(jīng)適房整體來說沒有太大的價(jià)值。如果是去年買的，利率應(yīng)該不低，正如你看的，跑不過純商貸利息。

這個(gè)板塊整體是被中環(huán)鐵路和三環(huán)切割的區(qū)域，猶如孤島一樣，整體的板塊并不被人看好。經(jīng)適房的品質(zhì)和市場認(rèn)可度也是很一般，大家很少都會(huì)去碰非商品住宅的。再者小房子，真的只有很剛需的少量人群才會(huì)看得上，因此流通性是很差的，你上家能賣掉都比較幸運(yùn)了。

綜合這些情況來說，你也看得到1年來，它在樓市里的表現(xiàn)并不是很好，對吧？至于你說的雙地鐵， 目前成都到處都是地鐵，已經(jīng)不稀罕了，有地鐵就可以換乘，不用多，1條就好。

又比如高新新北的美洲花園，被5、7、8號(hào)線三線包圍，但..........

會(huì)員提問：房神你好，我是成華區(qū)戶口，有棚改資格，預(yù)算350萬，買套不低于120平的房子，看中居住環(huán)境，交通，學(xué)教育，推薦哪個(gè)樓盤？

房神解答：

棚改資格是相當(dāng)稀缺的啊，應(yīng)該好好利用，非極致網(wǎng)紅盤不要去浪費(fèi)報(bào)名機(jī)會(huì)和精力，目前來看成華的棚改，可以買除了高新南的所有區(qū)域，但基本上網(wǎng)紅盤就集中在成華和天府新區(qū)多一些了，比如成華的SM錦悅、雪松雅居樂IN天府；天府新區(qū)的川發(fā)天府上城、恒大天府半島、蔚藍(lán)卡地亞花園城、招商時(shí)代公園等，這些都是買到就賺到的好樓盤。

綜合來看，投資屬性都非常強(qiáng)，如果要偏重交通、學(xué)區(qū)和樓盤品質(zhì)的話，我建議你可以著重看雪松雅居樂IN天府+蔚藍(lán)卡地亞花園城+招商時(shí)代公園這三個(gè)樓盤，除了本身都是偏剛改改善的以外，前者有渥太華公學(xué)，后者有..........

會(huì)員提問：幫親戚咨詢一下：她是雙流社保，娃兒在雙流讀書，非大成都戶口，剛需無房。

前面剛剛交了個(gè)定金（雙流萬達(dá)附近二手房）89平157萬小套三。我感覺有點(diǎn)小貴，他說因?yàn)轫樜徊粔颍路窟x不到好的，選了個(gè)生活配套還行的二手房先上車再說。我不知道他的做法可不可取，要不要再看看呢？

房神解答：

你說的樓盤在雙流城區(qū)蛟龍港，整體這個(gè)板塊的城市界面是比較新的，適合在雙流城區(qū)本地或者武侯這些區(qū)域的上班、生活人群。

她單純是雙流社保的話，順位度的確不是非常高，但也是在本地算是個(gè)剛二剛?cè)耍藭r(shí)新房還是二手房，主要看她的預(yù)算和想法，比如預(yù)算高、投資屬性大，那么可以看怡心湖的交投這類；如果預(yù)算一般，主打投資，可以看華府板塊的一些新房，比如剛需的北辰鹿鳴院、華府悅璟、藍(lán)光錦云天府。如果主打是自住和帶孩子陪讀的話，那么就應(yīng)該.........

會(huì)員提問：房神你好，感謝你的點(diǎn)評，分析十分到位 再請教下，我家人擔(dān)心的點(diǎn)在于這套房賣了以后到手的錢（預(yù)估三十萬）可能在成都買不到合適的套二，覺得會(huì)比較虧 我想咨詢的是房地產(chǎn)市場未來的走勢，一個(gè)家庭是否一定需要持有兩套房？

房神解答：

目前來說到手30萬的話，即便你們還沒結(jié)婚，作為婚前首付3成的話，最多也只能夠到100萬的房子，整體來說這種價(jià)格段的房源就很難買了，除非有一種（最后說），不然的話要么是主城的爛房子，要么是遠(yuǎn)郊的次新房，但實(shí)用性都是很差。

此時(shí)我就不太再建議投入到樓市上了，還背負(fù)六七十萬的貸款，意義不大，我建議持有現(xiàn)金或者做保守的理財(cái)都是比較明智的減壓的。

最后，我認(rèn)為成都樓市整體是看好的，但更多的層面集中在自住和改善的角度，整體的趨勢也是如此，想從中得到什么，尤其是預(yù)算還很低的情況下，是不太實(shí)際的了。

至于一個(gè)家庭是否需要兩套房子，主要看你怎么去配置..........

以上為“ 成都房神” 微信公號(hào)提問精選。

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