原標題：佛山新政亮劍違規商改住 業內：商辦類項目去化或受影響

佛山部分辦公項目改住宅銷售引起社會各界的關注。2020年1月3日，佛山市自然資源局、佛山市住房和城鄉建設局等四部門聯合發布《關于進一步加強服務型公寓規劃建設管理規范商務辦公類項目管理和銷售行為的通知》（簡稱“《通知》”），亮劍違規商改住。《通知》規定，商務辦公類建筑每一分割單元的套內面積不得小于200平方米（首層除外）；商務辦公類項目不得宣傳推廣具有居住功能；項目在銷售時，需要公示是否具備直接入戶、入學等重要信息。

在業內人士看來，此次佛山新政，四部門明確各自責任，形成政策監管組合拳，將有效打擊商改住的擦邊球行為，遏制市場亂象。

200平方米成為商務辦公類建筑“面積紅線”

《通知》加強服務型公寓的管理，明確界定用地性質、設計要求等，與此同時，嚴格規范商務辦公類項目的管理和銷售，明確用地性質、空間設置要求、加強銷售現場信息公示、規范宣傳廣告信息發布、嚴格規范網簽合同備案手續等。

此次佛山新政在制度上進行創新，對公寓項目用地性質進行了明確，規范“商業公寓”“辦公式公寓”“公寓式辦公”等房屋用途類型。

根據《通知》，服務型公寓，是指在國有的商業用地（B1）或規劃可兼容商業用地（B1）上建設，具備可住宿、休息空間的商業類旅館建筑，其用地性質為旅館用地，城市用地分類代碼為B14；而商務辦公類項目是指在金融保險、藝術傳媒、技術服務等綜合性辦公用地上建設的開發項目，用地性質代碼為B2。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，在具體房屋交易過程中，服務型公寓項目和商務辦公類項目存在概念上的混淆，而此次通知對于用地性質做出清晰的規定，這也使得后續各類項目的開發建設更加明確、規范，有助于城市規劃、住房管理和城市管理相關部門的監管。

在商務辦公類建筑具體空間設置上，每一分割單元的套內面積不得小于200平方米（首層除外）。建筑平面布局不得采用住宅套型設計，不得設置廚房等居住空間，衛生間等必須集中設置，不得預留、違規增設可用于住宅用途的排水、排污、排煙及燃氣等管道。

業內人士分析，此前商改住之所以受到部分購房者追捧，因為面積小、總價低，吸引了部分經濟實力有限的購房人以及投資客上車，而此次最小分割面積不得小于200平方米，有利于從最初的設計環節就杜絕改為居住功能。

此外，在銷售環節，《通知》規定，需要在銷售現場大堂、公示欄、門口、沙盤附近等顯著位置公示商務辦公類項目規劃條件、功能用途、是否具備直接入戶、入學等重要信息提示；在宣傳上，商務辦公類項目不得宣傳推廣具有居住功能。

值得一提的是，出臺《通知》的佛山四部門明確了各自的監管職責。嚴躍進表示，“其中自然資源部門重點在于核實項目的規劃落實情況，住建部門強調項目施工和預售的管控，城管部門則強調監管城鄉規劃落實內容，市場監管部門則主要強調市場交易秩序管控，四部門形成政策監管組合拳，將使得管理更加到位，更加有效規范非法商改住行為，進一步維護購房者的利益。”

新政有利于遏制違規“商改住”

佛山此次針對服務型公寓、商務辦公類項目出臺新政，對于房地產市場或將產生深遠的影響。佛山四部門表示，將進一步規范佛山市服務型公寓和商務辦公類項目規劃建設管理，遏制商務辦公類建設項目違規變相改造為公寓、住宅等具有居住功能的建筑，打擊利用虛假宣傳、欺詐銷售侵害群眾利益違法違規行為，進一步凈化市場環境，保障廣大購房者的合法權益，避免引發社會矛盾。

事實上，商務辦公類項目違規進行變相改造為公寓、住宅等具有居住功能的建筑進行出售的行為在各大城市常有出現，即便是一線城市，曾經一度在市場交易中占據一定比例，但是2017年左右，以北京、上海為主的一線城市出臺嚴厲政策打擊非法商改住，諸如北京規定新建商辦類項目最小分割單位不能少于500平方米；不能出售給個人，只能是企事業單位、社會組織；已銷售的商辦類項目再次上市交易時，可出售給個人，但設置嚴格的限購條件，名下無房、五年社保、全款購買等等，嚴厲打擊了市場上的非法商改住行為。

而佛山此次新政與目前佛山市商辦類項目違規銷售現象不無關系。2019年7月30日，中央電視臺經濟頻道對萬科公寓虛假宣傳的問題進行了報道，該項目涉嫌將辦公用房包裝成公寓樓盤出售給購房者，使得購房者落戶、子女上學成泡影，引發社會廣泛關注。

2019年11月1日，佛山市南海區市場監督管理局以“不正當競爭行為”對項目開發商佛山市南海區萬瑞投資有限公司發布行政處罰決定書，行政處罰內容顯示，按照“違法經營引起群體性上訪”的規定，按從重處罰情形決定責令當事人停止違法行為，從重作罰款200萬元的行政處罰。

2019年11月15日，佛山市自然資源局聯合佛山市住房和城鄉建設局起草了《加強服務型公寓建設管理規范商業、辦公類項目銷售行為的通知》（征求意見稿），整頓違法違規商改住。

業內：佛山商辦類項目庫存高企，去化或受影響

對于佛山而言，目前市場上商業、商務辦公類產品庫存高企，政策收緊無疑將增加當地項目的去化難度。

由于規劃和政策的驅動，佛山近年商業、辦公物業庫存存量大。據佛山市住房和城鄉建設局網站顯示，截至2019年8月底，佛山市國有商業、商辦用地建設“類住宅”項目共108個，面積728萬平方米，共134488套。其中：在建或尚未批準預售（銷售）的情況：在建29320套、竣工461套；已批準預售（銷售）情況：已確權45764套、未售出22449套、已出售36494套。

根據佛山中原最新發布的月度統計數據，截至2019年10月底，佛山寫字樓、商鋪市場庫存去化周期已分別達到約63個月和95個月。

嚴躍進表示，政策收緊，商辦類項目不能以住宅的形式銷售，開發商將面臨新一輪的去化壓力。

記者 段文平?

編輯 武新 校對 何燕