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在家門口得方寸之地堆放垃圾、擺放鞋柜，在屋頂建設(shè)陽光房，在停車位自行安裝地鎖……感謝在北京、廣西、江西等地走訪發(fā)現(xiàn)，一些小區(qū)得公共空間被侵占現(xiàn)象較為普遍，導(dǎo)致鄰里間糾紛不斷甚至對簿公堂。
文/“新華視點(diǎn)”感謝向志強(qiáng)、陳露緣、熊家林、陳旭
“門前一平方米”亂堆亂放，公共空間變“私人領(lǐng)地”
蕞受詬病得是“門前一平方米”亂堆亂放。感謝發(fā)現(xiàn)，在門前擺鞋柜、樓道堆放快遞箱、單元樓門口擺放舊家具等現(xiàn)象十分常見。一些老舊小區(qū)因老年人住戶多，很多舊物件不舍得丟棄，就堆放在樓道里或者門口。亂堆亂放不僅給左鄰右舍帶來不便，影響小區(qū)環(huán)境，還擠占了停車位、綠地甚至消防通道，增加消防安全隱患。
2021年11月，北京市第三中級人民法院宣判了一起因在樓道堆放雜物引發(fā)火災(zāi)致鄰居被燒傷案件。北京市一老舊小區(qū)二樓得住戶長期將其撿拾得廢舊紙殼等雜物堆放在樓道內(nèi)。上年年1月，小區(qū)發(fā)生火災(zāi)，樓上住戶逃生時被雜物擋住了唯一得逃生通道，造成嚴(yán)重?zé)齻７ㄔ航K審判決雜物堆放人賠償受害人全部費(fèi)用633萬余元得70％，即443萬余元，物業(yè)公司對633萬余元全額承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。
另外，大量公共空間變“私人領(lǐng)地”。小區(qū)得屋頂、綠地、樓道等均屬于業(yè)主共有部分，然而近年來，屋頂建設(shè)陽光房、裝門圍樓道、造墻圍地、亂搭亂建等將公共空間變成“私人領(lǐng)地”現(xiàn)象并不少見。
去年底，廣西南寧某小區(qū)業(yè)主委員會一紙?jiān)V狀將幾名業(yè)主告上法院，原因是他們長期霸占公共區(qū)域私劃停車位、安裝地鎖，多輪溝通無效后，業(yè)委會決定走法律渠道維護(hù)業(yè)主權(quán)利。
2021年4月，有群眾舉報，江蘇省蘇州市一小區(qū)部分業(yè)主持續(xù)侵害湖岸線，破壞綠化，多次投訴無果。感謝走訪發(fā)現(xiàn)，臨湖一些別墅業(yè)主侵占公共綠地造假山、鋪草坪、挖游泳池……大量公共綠化景觀被破壞。不僅如此，該小區(qū)部分業(yè)主還通過建造圍墻得方式大量圈地，有得圈地面積達(dá)到幾百平方米，是原有別墅產(chǎn)權(quán)面積得數(shù)倍。
值得注意得是，還有人利用公共空間牟利。這類侵占行為主要是通過侵占公共資源、牟取不當(dāng)利益，包括將小區(qū)公共部位改造為商鋪牟利，非法占有電梯使用費(fèi)、停車場收費(fèi)等。
重慶市江北區(qū)朗晴廣場小區(qū)業(yè)委會原主任江月勝任職期間，每月從小區(qū)公共區(qū)域廣告經(jīng)營收益中扣除1.6萬元作為“業(yè)委會津貼”，還將業(yè)委會管理得全體業(yè)主所有得28萬余元財物非法占為己有，后獲刑8年。
“小糾紛”維權(quán)難解決？
2021年11月，曝光河北衡水某小區(qū)住戶拆掉自家得門，在樓道安裝新門，將樓道部分區(qū)域占為己有。鄰居向求助，面對鏡頭，業(yè)主表示：“拆門我做不到，因?yàn)檫@門都裝上了。”
感謝發(fā)現(xiàn)，由于一些原因，此類侵占糾紛并不是很容易解決，常常造成矛盾升級。
根據(jù)民法典、消防法等法律規(guī)定，侵占小區(qū)公共空間屬于違法行為，一旦出事要承擔(dān)相應(yīng)得法律責(zé)任。但在生活中，感謝發(fā)現(xiàn)許多居民法律意識淡薄，出事以后才意識到問題得嚴(yán)重性。
廣西東方意遠(yuǎn)律師事務(wù)所律師丘新穎認(rèn)為，大部分居民對專有部分和共有部分得概念模糊，只考慮自己生活得便利；一些開發(fā)商在售樓時甚至有意引導(dǎo)，令業(yè)主們想當(dāng)然地以為可以占用公共空間。
“以前我們沒有業(yè)委會，維權(quán)沒有主體。”南寧市某小區(qū)業(yè)委會成員梁先生告訴感謝，他所在得小區(qū)幾名業(yè)主占用樓道、私劃停車位已有10多年。成立業(yè)委會后，梁先生和其他成員對小區(qū)內(nèi)得侵占行為進(jìn)行了調(diào)查和取證，上年年將起訴狀提交至法院，但沒達(dá)到“雙過半”得要求（即該項(xiàng)決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且總?cè)藬?shù)過半數(shù)得業(yè)主同意才能實(shí)行）；2021年，梁先生挨家挨戶敲門，征得大家同意并簽字，蕞后才得以走到法律程序。
丘新穎說，在維權(quán)取證過程中，小區(qū)居民意見統(tǒng)一難。還有一些居民擔(dān)心遭報復(fù)，維權(quán)參與度低。此外，小區(qū)成立業(yè)委會得流程較為煩瑣，需要建設(shè)單位和物業(yè)公司提供相關(guān)材料，物業(yè)人員暴力破壞業(yè)委會選舉、選舉出來得業(yè)委會成員“被報復(fù)”等現(xiàn)象并不少見。
值得注意得是，物業(yè)管理“剛”性不足。作為按合同履行小區(qū)日常服務(wù)管理得主體，物業(yè)本應(yīng)成為處理公共空間被侵占問題得直接責(zé)任方，但由于擔(dān)心得罪業(yè)主“惹禍上身”、缺乏執(zhí)法權(quán)等原因，不少物業(yè)對這類問題“睜一只眼閉一只眼”，或者只是以勸導(dǎo)等柔性方式為主，管理效果不佳。有得非但不做業(yè)主溝通得橋梁，還挑動業(yè)主對抗，造成矛盾升級。
廣西得蔡女士住在頂樓，去年底便發(fā)現(xiàn)樓頂上多出許多盆栽、休閑桌椅，每天搬運(yùn)造成噪音。她向物業(yè)反饋情況，物業(yè)表示，“對方比較難溝通，我們也沒有辦法。”
基層干部還反映有關(guān)部門執(zhí)法難問題。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例，對侵占公共區(qū)域或擅自利用公共區(qū)域經(jīng)營得個人，可處1000元以上1萬元以下得罰款。“但我們在監(jiān)管過程中很難進(jìn)行處罰。”南寧市興寧區(qū)興東街道辦主任孫曉梅說，證據(jù)收集難，對于亂堆亂放得行為“必須拍攝到違法正當(dāng)時”。
南寧市興寧區(qū)城管局兩違監(jiān)察大隊(duì)大隊(duì)長蔣曉芬說，小區(qū)里得違規(guī)搭建速度快，隱蔽性強(qiáng)，上門取證經(jīng)常遭遇業(yè)主閉門不開，而管理部門得巡查執(zhí)法力量和技術(shù)力量有限，發(fā)現(xiàn)問題后“需要視情況下發(fā)6至8份法律文書”才能合法拆除，這個過程持續(xù)時間長達(dá)9個月。
共治共管樹文明新風(fēng)
業(yè)內(nèi)人士表示，杜絕侵占小區(qū)公共空間行為，一方面要強(qiáng)化和落實(shí)物業(yè)公司責(zé)任，加強(qiáng)業(yè)委會建設(shè)，樹立文明新風(fēng)，讓絕大部分侵占公共空間得糾紛在“小區(qū)內(nèi)解決”；另一方面要暢通小區(qū)與社區(qū)、執(zhí)法部門等基層治理主體之間得協(xié)作機(jī)制，營造共治共管氛圍。
“對違反物業(yè)管理規(guī)章得行為，物業(yè)負(fù)有勸阻義務(wù)。”北京頤合中鴻（南寧）律師事務(wù)所律師劉秋紅說，業(yè)委會和有關(guān)部門都應(yīng)督促物業(yè)嚴(yán)格履行義務(wù)、強(qiáng)化對侵占公共空間問題得查處力度。比如，對亂堆亂放行為，物業(yè)可以通過發(fā)通知、函件要求堆放人限期清理，在限期內(nèi)如未清理，即可視為丟棄物品，物業(yè)可對雜物進(jìn)行清理。
無物業(yè)得老舊小區(qū)往往公共空間侵占問題突出，加強(qiáng)業(yè)委會建設(shè)非常必要。江西南昌市西湖區(qū)桃源街道金源社區(qū)是個老舊小區(qū)，以前侵占門前公共區(qū)域違章搭建得現(xiàn)象普遍。“小區(qū)沒有物業(yè)和業(yè)委會，社區(qū)居委會承擔(dān)了物業(yè)和業(yè)委會等組織得責(zé)任，但我們只有7名工作人員，人手非常緊張。”社區(qū)工作人員說，目前當(dāng)?shù)卣谶M(jìn)行老舊小區(qū)改造，工作人員走街串巷做工作，以前違章搭建得業(yè)主紛紛將門前區(qū)域恢復(fù)原狀；下一步社區(qū)將積極吸納聲望高、責(zé)任心強(qiáng)得業(yè)主組建業(yè)委會，進(jìn)一步強(qiáng)化社區(qū)自治能力。
做好社區(qū)治理工作，需要基層自治組織與執(zhí)法部門形成良性互動機(jī)制。在采訪中，部分物業(yè)公司表示，杜絕侵占行為得根本在于形成長效自治機(jī)制，這就需要執(zhí)法部門、業(yè)委會、物業(yè)公司等組織進(jìn)行協(xié)同管理，目前相關(guān)溝通機(jī)制仍待暢通。比如，不少地方開展過“城管進(jìn)小區(qū)”專項(xiàng)執(zhí)法行動，建議完善相關(guān)長效機(jī)制，幫助小區(qū)更好地解決各類矛盾糾紛。
近年來，山東省棗莊市臺兒莊區(qū)不斷完善區(qū)、鎮(zhèn)街、社區(qū)、物業(yè)企業(yè)四級黨組織體系，將物業(yè)公司、業(yè)委會、居民中得黨員納入黨支部統(tǒng)一管理，實(shí)行“雙向進(jìn)入、交叉任職”，推薦社區(qū)“兩委”成員、業(yè)委會委員擔(dān)任物業(yè)企業(yè)義務(wù)監(jiān)督員，吸納符合條件得物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人、業(yè)委會委員擔(dān)任社區(qū)“兩委”兼職委員，每月定期召開黨建聯(lián)席會議，共同協(xié)商解決居民得熱點(diǎn)難點(diǎn)問題，取得了顯著成效。
“小區(qū)得和諧靠居民自律，更靠社會各方力量幫助。”廣西社會科學(xué)院社會學(xué)研究所所長姚華說，讓矛盾消除在產(chǎn)生之前，考驗(yàn)著基層治理得藝術(shù)和水平。
