原標(biāo)題：公司 | 大灣區(qū)的舊改想象力 千億房企潛力股之龍光、佳兆業(yè) 來源：和訊網(wǎng)
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一直以來外界對(duì)于深圳民營(yíng)房企誰會(huì)成為首家破“千億”關(guān)注度十分高，無論是龍光地產(chǎn)還是佳兆業(yè)都是榜上有名。2019年和“千億”失之交臂有些遺憾，不過對(duì)于兩家房企來說，有粵港澳大灣區(qū)的土地儲(chǔ)備在，2020年“千億”的完成只是時(shí)間問題。
中房報(bào)記者 翁曉琳 | 深圳報(bào)道
2019年粵港澳大灣區(qū)誕生了兩家千億房企中國(guó)奧園和美的置業(yè)，實(shí)際上還有兩家房企業(yè)績(jī)已經(jīng)接近“千億”。這兩家房企不僅有深圳“舊改”專業(yè)戶之稱，在大灣區(qū)的土地貨值均有數(shù)千億之巨。
龍光地產(chǎn)控股有限公司1月6日發(fā)布公告，2019年合約銷售額約為960.2億元，同比增長(zhǎng)33.7%；同一天發(fā)布公告的佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司，2019實(shí)現(xiàn)總合約銷售881.2億元，同比增長(zhǎng)了25.8%。
━━━━龍光地產(chǎn)：舊改總貨值3200億元
作為粵港澳大灣區(qū)“舊改”專業(yè)戶，龍光地產(chǎn)擁有5400萬平方米的總土地儲(chǔ)備，總貨值達(dá)到7520億元，其中大灣區(qū)占到80%。
年報(bào)顯示，2015年至2019年上半年，公司合約銷售額同比增長(zhǎng)年年超過了40%，達(dá)到了205.1億元、287億元、434億元、718億元、453億元。大灣區(qū)銷售金額也不斷上升，2016年至2019年上半年，占比從16.2%提升至44.4%。
在大本營(yíng)深圳， 2015年至2019年上半年物業(yè)銷售收入分別為95.15億元、105.95億元、218.57億元、89.42億元，占比高達(dá)45.1%、39.3%、56%、54.5%。
對(duì)于龍光地產(chǎn)來說，深圳是福地。雖然2003年就闖入深圳市場(chǎng)，直到2014年10月在龍華區(qū)拿下白石龍地塊后一戰(zhàn)成名。龍光地產(chǎn)拿地眼光十分準(zhǔn)確，2014年至2016年是深圳房?jī)r(jià)高漲的時(shí)期，其也憑借著深圳項(xiàng)目收益頗多。
單單在深圳，截至2019年6月30日，龍光地產(chǎn)就擁有1800億元貨值，惠州、東莞等周邊城市土地儲(chǔ)備量為1500億元。
尤其是龍光地產(chǎn)所擅長(zhǎng)的舊改項(xiàng)目，截至2019年6月30日，其擁有項(xiàng)目數(shù)量達(dá)62個(gè)，面積約1870萬平方米，總貨值3200億元。其中深圳貨值約為930億元，東莞410億元，珠海648億元。
龍光地產(chǎn)董事會(huì)主席紀(jì)海鵬在去年中期投資者會(huì)議上回應(yīng)稱，“2018年龍光釋放了200多億元，2019年有700多億元，按照計(jì)劃是每年孵化的舊改項(xiàng)目，總貨值要不低于300億元，這樣計(jì)算下來，舊改項(xiàng)目就可以做十年?！?/p>
舊改項(xiàng)目所能帶來高利潤(rùn)是龍光地產(chǎn)利潤(rùn)來源的主力。以深圳項(xiàng)目為例，紀(jì)海鵬曾在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，“每個(gè)項(xiàng)目都達(dá)到30%~40%毛利率?！?/p>
得益于此，龍光地產(chǎn)從2016年凈利潤(rùn)達(dá)到52億元后逐年增長(zhǎng)，2019年上半年甚至同比增長(zhǎng)59%至46.7億元，近乎達(dá)到2016年全年水平。公司毛利率也一直維持在行業(yè)高位，2016年至2019年上半年年分別為31.9%、34.4%、35.6%、34.8%。
值得注意的是，龍光地產(chǎn)從去年下半年開始，管理層開始“去家族化”，頻繁引入職業(yè)經(jīng)理人。去年8月13日，融信中國(guó)原執(zhí)行總裁吳劍確認(rèn)加盟龍光地產(chǎn)。今年1月，華夏幸福(600340,股吧)基業(yè)孔雀城住宅集團(tuán)原總裁傅明磊加盟龍光地產(chǎn)，擔(dān)任執(zhí)行總裁一職；綠城原CFO馮征也加盟龍光地產(chǎn)，擔(dān)任首席財(cái)務(wù)官一職。
龍光地產(chǎn)對(duì)于規(guī)模、業(yè)績(jī)的更高追求下，寄希望于職業(yè)經(jīng)理人的到來，能助其實(shí)現(xiàn)“彎道超車”。
━━━━佳兆業(yè)：60%新增土地在大灣區(qū)
對(duì)于何時(shí)能完成“千億”目標(biāo)，佳兆業(yè)主席兼執(zhí)行董事郭英成在去年8月底的香港業(yè)績(jī)會(huì)上，曾笑著回應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者詢問，“我們不是只為了規(guī)模，而是追求有質(zhì)量的發(fā)展，至于千億規(guī)模你們會(huì)看到的。”
作為過去凈負(fù)債率高的房企之一，佳兆業(yè)這些年為了擺脫凈負(fù)債率高于200%的困境，加足馬力。截至2019年6月30日，其成功使得凈負(fù)債率下降至191%，較2018年年底下降45%。
佳兆業(yè)降負(fù)債的主要一環(huán)就是手握舊改資源促銷售回款。查看其2016年至2019年的銷售額，分別為298.45億元、447.14億元、700.59億元以及881.2億元。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解到，去年佳兆業(yè)積極應(yīng)對(duì)樓市變化，制定了靈活的銷售策略。其集中在去年三四季度推售1700億元貨值的項(xiàng)目，而項(xiàng)目去化率在50%以上。
尤其是粵港澳大灣區(qū)，去年上半年銷售占比達(dá)到了58%，其中深圳更是貢獻(xiàn)了30%。若按入賬城市劃分，一線城市占比達(dá)68%，其中深圳又貢獻(xiàn)了整體的48%。深圳作為佳兆業(yè)的大本營(yíng)，其在此投入了不少精力，去年下半年，單單深圳就有三個(gè)項(xiàng)目推售，可售貨值達(dá)到332億元。
對(duì)于佳兆業(yè)來說，深圳舊改項(xiàng)目所能貢獻(xiàn)的高毛利率是其他城市無法匹及的，按照去年3月披露的信息，深圳舊改項(xiàng)目毛利率能達(dá)到50%，為毛利最高的城市，帶動(dòng)其去年上半年毛利率達(dá)到了33.4%。
除了深圳外，佳兆業(yè)2019年積極在粵港澳大灣區(qū)拿地，60%新增土地在此。截至2019年6月30日，佳兆業(yè)共有土地儲(chǔ)備近2600萬平方米，可售貨值逾5000億元。其中，一線城市和重點(diǎn)二線城市占比達(dá)到76%，大灣區(qū)占比達(dá)到55%。
這背后，佳兆業(yè)仍擁有未納入土地儲(chǔ)備的舊改面積近3200萬平方米，當(dāng)中大灣區(qū)內(nèi)有128個(gè)舊改項(xiàng)目，貨值近兩萬億元。這些項(xiàng)目分布在深圳、廣州、中山、惠州、珠海、東莞、佛山等大灣區(qū)城市。
值得注意的是，2019年佳兆業(yè)還積極在長(zhǎng)三角招拍掛拿地，未來“千億”之路，或?qū)⒖吹叫聟^(qū)域的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)。
（此文刊于中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)1月13日05版 責(zé)任編輯 徐妍）
流程編輯：曹冉京
審讀：戴士潮
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