“今年要買輛電動車代步了！”新年伊始，家住浙江省寧波市白沙街道大慶社區(qū)貝加邊小區(qū)的崔文娟就盤算起了今年家中的“大事”。
以前小區(qū)的老舊車棚里滿是雜物，也沒有電源，給電動車充電還要從家里私拉電線，雜亂不說，還存在很大的安全隱患。去年小區(qū)改造后，車棚被清理粉刷一新，家家戶戶都劃定了停車區(qū)域，還配上了智能充電裝置。這讓崔文娟下定了買電動車的決心，“我們去年就交了100元改造費，就等著今年能用上新車棚。”
去年底召開的中央經濟工作會議要求加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。從2017年開始，我國已在廈門、廣州等15個城市啟動了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點。這些老舊小區(qū)改造帶來了哪些驚喜？過去的“堵點”“痛點”又是如何疏通的？記者進行了調查采訪。
改造激發(fā)活力
改造的是環(huán)境，提振的是精氣神，拉動的是居民消費
管道堵塞、線路雜亂、屋頂漏水、門禁損壞、公共設施老舊……這是不少老舊小區(qū)的現狀。尤其是一些上世紀八九十年代建成的小區(qū)，因為沒有物業(yè)管理，小區(qū)公共環(huán)境、設施的日常維護很難維持。
“好政策來了，我們孔雀小區(qū)也趁勢發(fā)展！”寧波市鄞州區(qū)白鶴街道孔雀社區(qū)黨委書記石蓉喜不自勝。
走進孔雀小區(qū)，雨污分流、四網合一、墻面雪白，規(guī)整的線路取代了“蜘蛛網”，每個單元裝了電子防盜門禁，家家戶戶還配上了信報箱。“每天回家走路步子都更有勁兒了！”小區(qū)居民打趣道。
小區(qū)改造之初，進展可不順利?！案脑煨枰Y金，雖然一部分由政府撥款，但是居住環(huán)境的改善也是居民自己的事兒，如果自己不出錢不出力哪能推得動？”石蓉說，雖然都有改善居住條件的愿望，但大家都不太愿意補交住宅專項維修基金，“一直都沒這個概念?！?/p>
怎么辦？一個24人組成的工作小組挨家挨戶上門宣講政策好處，同時從居民共識基礎較好的3個樓入手開始改造。半個月后，改造效果一亮相，其他業(yè)主紛紛主動繳納維修金。最后孔雀小區(qū)一共補交住宅專項維修基金賬戶800戶，占小區(qū)居民比例超過90%，維修金繳納成為小區(qū)長期以來改造難的突破口。
老舊小區(qū)改造還有“隱形戰(zhàn)線”，優(yōu)先改造的是水、電、氣、路及消防等影響居民基本生活和安全的“里子”問題。
地下管廊就是試點城市青島市的一大改造重點。“一下雨就積水，小孫子回來都進不了家門，我攢了不少磚頭，就等著下雨時鋪在積水中。”青島市老舊小區(qū)一層住戶張德政說，過去一下暴雨全家就苦不堪言，小區(qū)進行海綿改造后再也不擔心門口積水了。負責改造的中建一局安裝公司項目技術負責人鄒澤龍告訴記者：“我們把小區(qū)原有的水泥路面換成石英砂透水磚，還在底下建了一個107立方米的儲水池，再遇暴雨，雨水就會迅速通過滲水磚滲入地下，流入儲水池，儲存的水經過消毒裝置后還可以用來澆花、洗車。”
經過這一改造，小區(qū)雨水年凈留值能夠達到74%，也大大減輕了市政排水的壓力。儲水設施還解決了小區(qū)綠地損毀的現象，得到了居民的紛紛點贊。
改造的是環(huán)境，提振的是精氣神，拉動的是居民消費。湖北省宜昌市寶聯社區(qū)書記汪宏芳告訴記者，其管內黃龍小區(qū)做過一項統計——改造后一年內，小區(qū)內新購置車輛兩輛，房屋翻新裝修8起，“小區(qū)環(huán)境好了，停車方便了，整個社區(qū)都活躍了起來?！?/p>
改造就像繡花
改什么、怎么改，居民說了才算數
“老舊小區(qū)改造就像繡花一樣，要一針一線細致地去繡才行?！边@是很多一線社區(qū)工作人員的真實感受。工程上的難題都不算難，難在聚攏共識，改到老百姓的心坎兒里。
“停車難”是很多老舊小區(qū)的痛點。寧波市貝加邊小區(qū)也不例外。雖然居民改造停車設施的意愿強烈，但對具體怎么改卻不容易達成共識。
“居民才是最了解小區(qū)環(huán)境的人，干脆就讓大家一起來‘頭腦風暴’?！必惣舆呅^(qū)社區(qū)書記張潔靜說，“改什么，怎么改，小區(qū)召集居民開了10多次‘睦鄰議事會’，前后參加討論的有600多人。”
經過廣泛討論，一個獲得大多數居民認可的方案出爐了：規(guī)定小區(qū)內單向行駛、避免無序擁堵，小區(qū)路面施劃出標準停車位，再將小區(qū)邊上廢棄公廁的地塊規(guī)劃成一個新的停車場。如今，這個方案已經一一實現。小區(qū)內施劃出20多個停車位，新建的停車場增加了30多個停車位，已經投入使用。改造后停車變成了計時收費，小區(qū)居民停車有優(yōu)惠，2小時內停車免費，一晚上收費4元。
從免費的無序亂停沒車位到計費的有序停車車位足，小區(qū)居民很擁護?！皠傞_始還怕大家會對收費這件事情有擔心，沒想到有車的都很積極地拿著房產證來登記停車資格，還有幾個居民看到今后停車方便了，已經決定買車了?！睆垵嶌o說，小小的停車位改造好像一下子釋放了大家對美好生活的追求。
然而，有些改造卻因為觸碰了一些居民的利益，一時難以推動。別看黃龍小區(qū)現在的改造支持率達到了100%，但此前在一次次入戶調查和宣講后，仍有10%的居民投了反對票。“這些反對的居民大多在小區(qū)違規(guī)亂搭亂建，改造會把他們的違建拆除?！蓖艉攴颊f，拆除違建一直是改造的難中之難。
群眾工作還得群眾做，汪宏芳發(fā)動小區(qū)居民，讓黨員帶頭，一戶一戶地去“算長遠賬”：“違建拆了，看起來你的‘地盤’少了，但是安全隱患沒了，鄰里意見沒了，而且公共設施、環(huán)境更好了，小區(qū)房子也升值了！” 一個個“釘子戶”在動之以情、曉之以理的勸說下被“拔除”了。黃龍小區(qū)共拆掉違建房屋27間，騰出面積1200多平方米，這些空間被用作修建院墻、增設消防通道、修建活動設施。
貝加邊小區(qū)也是如此，清除違建后的空間被用作設立共享學堂、幸福食堂等。原本不愿意拆除的居民也嘗到了甜頭。“有了共享學堂，社區(qū)給我們請了老年大學的老師講課，還辦了一個智能手機培訓班，我們班上的老學員們紛紛用上了智能機！”貝加邊小區(qū)智能手機培訓班班長周志潮說。
呼喚長效機制
依靠居民自治，還要引入社會化的改造、管理力量
“新三天，舊三年，一夜回到改造前。”社區(qū)工作人員告訴記者，從前有的老舊小區(qū)改造后“好景不長”，這句順口溜說的就是改造后由于缺乏后續(xù)管理、小區(qū)面貌又變差的問題。改造只是第一步，老舊小區(qū)改造后如何進行長效管理、持續(xù)更新？
河水潺潺、卵石潔白，宜昌嘉明花園小區(qū)里的河道景觀別有意趣。不過這處景觀并不屬于小區(qū)改造的范疇，而是改造后居民自己找來材料一點點修建鋪設起來的?！案脑焱瓿珊?，小區(qū)就成立了自己的業(yè)委會，居民管理小區(qū)的熱情空前高漲，業(yè)委會成員帶動大家自己動手扮靚家園。”宜昌市住建局相關負責人說，改造后的長效管理需要依靠居民自治，讓居民自己成為小區(qū)管理的主體，才有可持續(xù)發(fā)展的動力。
建立管理的長效機制，引入社會化的改造、管理力量也必不可少。
北京市朝陽區(qū)勁松街道勁松北社區(qū)是改革開放后北京市第一批成建制住宅區(qū)。這個40歲“高齡”的小區(qū)成為北京市第一個引入社會資本參與改造的社區(qū)，開始探索市場化的改造和管理新模式。
基礎類改造項目由市、區(qū)兩級財政出資，小區(qū)自選類項目和其他提升費用由引入的社會資本愿景集團來投資。修建停車場、增設景觀、鋪設燈光、加裝電梯……勁松北社區(qū)逐漸“返老還童”，并且以“自我造血”的可持續(xù)模式更新著。
“截至目前集團已投資近4000萬元，我們計算在微利情況下預計10余年可收回全部投入?！痹妇凹瘓F相關負責人表示，公司對社區(qū)閑置低效空間進行改造提升，引入居民所需的便民服務業(yè)態(tài)，通過后續(xù)物業(yè)服務的使用者付費、停車管理收費、空間租金收入以及未來可能落地的養(yǎng)老、托幼、健康等產業(yè)，實現一定期限內的投資回報。后期還可通過金融機構投資等方式，形成老舊小區(qū)有機更新長效發(fā)展的投融資機制。
社區(qū)被盤活了，居民也有了生活的新盼頭。他們不僅成為被服務的對象，也成為提供服務的人。劉師傅的新發(fā)地“菜籃子”社區(qū)便民店即將開業(yè)，周師傅成了物業(yè)保潔隊的一員，露天理發(fā)20多年的申師傅夫妻倆搬進了社區(qū)理發(fā)店……隆冬時節(jié)，勁松北社區(qū)里卻顯得暖意融融。
記者在調查中發(fā)現，探索老舊小區(qū)改造后續(xù)長效機制，還有一些障礙等待破題。比如社區(qū)管理涉及眾多部門，齊抓共管整體合力不足；老舊小區(qū)缺乏改造標準和專屬規(guī)范，風險管控難，讓組織實施者責任風險難厘清；企業(yè)投資老舊小區(qū)有機更新法律政策保障不足，不利于吸引市場力量參與……
“隨著老百姓生活水平的提高，還會產生更多的改造需求。”宜昌市住建局負責人說，只有破除體制機制的障礙，老百姓對美好生活的向往才能化作奮斗的新動力、消費的新潛力，一茬一茬地釋放出來。
