原標(biāo)題：世茂房地產(chǎn)快速發(fā)展背后：穩(wěn)健的體系與合作拿地 來源：yicai

一個企業(yè)的強大，在于先做強再做大。

過去30年，世茂集團歷經(jīng)數(shù)次地產(chǎn)周期，不斷成長最終做強做大，最重要的就是保持長期經(jīng)營的理念，先把自己做強，隨后把自己做大。

根據(jù)克而瑞銷售數(shù)據(jù)，世茂房地產(chǎn)在過去11個月銷售額一躍進(jìn)入TOP10之列，重新回到十強行列的世茂房地產(chǎn)，不僅僅銷售有了大幅度增長，同時保持了較低的負(fù)債率和資金成本，成為最有增長質(zhì)量的公司之一。

“一個好的企業(yè)，不能總是跟著市場的節(jié)奏走，如果完全按照市場節(jié)奏，很容易在低迷期無法收回，最后出現(xiàn)各種問題。世茂一直都有自己的節(jié)奏，上半年的重點在投資，到了三四季度，正如秋天是收貨的季節(jié)，此時的重點在現(xiàn)金流和回款，并通過自有資金再投資繼而穩(wěn)健發(fā)展，最終不斷強大自己?！?世茂集團執(zhí)行董事、財務(wù)管理中心負(fù)責(zé)人湯沸告訴第一財經(jīng)記者。

另辟蹊徑投拓

2019年，世茂房地產(chǎn)成為并購市場又一大明星。在很多房企開始謹(jǐn)慎拿地之時，世茂的逆周期操作，補充了大量的土地儲備。

3月22日，世茂集團旗下的世茂股份以3.78億元買下泰禾集團杭州蔣村項目51%的股權(quán)。

3月25日，根據(jù)泰禾公告，福州泰禾向世茂轉(zhuǎn)讓南昌茵夢湖項目四家標(biāo)的公司各51%股權(quán)，總計代價18.05億元。

隨后的4月和5月，世茂集團并購了泰禾位于廣州、杭州等地項目。截至目前，世茂累計花費超過77億并購泰禾多個項目。

此外，包括萬通、明發(fā)等房企也與世茂進(jìn)行交易，分別出售了在香河、馬鞍山等地項目。

6月9日，廣州老牌地產(chǎn)商粵泰股份發(fā)布公告，向世茂出售位于廣州的地產(chǎn)項目。按照公告，雙方于6月8日簽署了《世茂粵泰合作項目協(xié)議書》，以63.97億元的總對價出售5個房地產(chǎn)項目的股權(quán)。

根據(jù)申萬宏源統(tǒng)計，世茂權(quán)益土地購置金額從 2016 年的 300億飆升至2017年 680 億，2018年前三季度繼續(xù)購地 450 億元，不過在2018年第四季度放緩拿地。

通過不斷合作并購和及時銷售，在今年11月世茂重新回到TOP10位置，成為今年增速最快的頭部房企之一。

“行業(yè)競爭加劇，大家都想在一、二線城市拿地，拿地的利潤率自然開始下降。我們今年在公開市場參與了300多塊土地競拍，實際到手不到40塊。企業(yè)要發(fā)展，自然需要多元拿地模式，通過合作并購的方式，我們就可以很好的補充自己的土儲，同時可以降低成本?！睖懈嬖V記者。

比如世茂收購的粵泰股份項目，目前已經(jīng)全面進(jìn)入銷售階段，得益于世茂良好的產(chǎn)品力和品牌優(yōu)勢，以及高效的執(zhí)行力，短短數(shù)十天，項目煥然一新全面升級，進(jìn)而可實現(xiàn)可觀的溢價，獲得較高的凈利潤率。

“我們并購一開始都是從以前的合作伙伴開始，大家對我們有信任，同時我們決策速度較快，所以對方選擇與我們合作。另外，因為我們在金融機構(gòu)的口碑很好，金融機構(gòu)也會介紹優(yōu)質(zhì)的合作機會，這樣的好處是雙方都有了金融機構(gòu)的信任背書，談起來也比較快?！睖姓f。

得益于良好的口碑和多方的信任，世茂房地產(chǎn)今年進(jìn)行了大舉并購，并借此機會快速擴張了自己的規(guī)模和土地儲備。

目前看來，世茂可售資源多，市場地位穩(wěn)，在環(huán)境趨緊的當(dāng)下，將受益于行業(yè)的整合。加上公司貨值儲備分布良好，約65%位于房住需求較強的一二線城市，20%以上位于強三四線城市，其經(jīng)濟發(fā)展支撐著房住需求。

世茂集團董事局副主席、總裁許世壇認(rèn)為，世茂通過收并購獲取大量優(yōu)質(zhì)貨值，主要分布于北京、南京、蘇州、杭州、廣州等核心城市，構(gòu)建起新常態(tài)下的“地產(chǎn)合作生態(tài)圈”。在成本可控的前提下降低經(jīng)營風(fēng)險，分享高潛力項目發(fā)展紅利。

穩(wěn)健財務(wù)支撐

“世茂的流動性比較好，我們的貨幣資金充裕，所以金融機構(gòu)對世茂比較有信心，這些信心將帶給我們更低的融資成本，也是我們的核心優(yōu)勢之一。”湯沸說。

根據(jù)世茂房地產(chǎn)2019年中期業(yè)績，世茂保持一貫踐行的穩(wěn)健政策開展融資計劃，在多元融資渠道、多維度合作及不斷創(chuàng)新的有力支撐下，世茂房地產(chǎn)融資成本長期維持較低水平，2019年上半年融資成本控制在5.6%左右，較2018年全年5.8%下降0.2個百分點，維持在行業(yè)較低水平。

值得一提的是，世茂在2019上半年積極獲取優(yōu)質(zhì)土儲的同時，總負(fù)債規(guī)模仍處于行業(yè)較低水平，凈負(fù)債率59.6%，連續(xù)第八年維持在60%以下，為民營房企的標(biāo)桿之一。截至2019年6月底，世茂總借款約為1154.7億元，小幅提升5.8%，而總資產(chǎn)則提升了10.2%。在合理的融資計劃鋪排下，世茂動態(tài)調(diào)節(jié)融資提前還款，短期借款為320.6億元，僅占總借款28%，賬面現(xiàn)金則為短期借款的1.6倍。優(yōu)質(zhì)的資金流動性，確保了短期債務(wù)不會對經(jīng)營產(chǎn)生影響。

有了這些穩(wěn)健的財務(wù)指標(biāo)，世茂的融資一直處于游刃有余的狀態(tài)。

今年5月底，世茂房地產(chǎn)全資子公司世茂建設(shè)在融資環(huán)境全面收緊之際，獲批132億公司債券的稀缺額度，意味著穩(wěn)健的體系轉(zhuǎn)化成了經(jīng)濟優(yōu)勢，世茂后續(xù)能進(jìn)一步降低企業(yè)融資成本，并為后續(xù)經(jīng)營創(chuàng)造更大的發(fā)展空間。

今年7月，世茂房地產(chǎn)發(fā)布公告，已成功發(fā)行于2026年到期的10億美元優(yōu)先票據(jù)，票據(jù)利息將按年利率5.60%計算。業(yè)內(nèi)人士評價，此次美元優(yōu)先票據(jù)期限長、利率低，體現(xiàn)了龍頭企業(yè)融資渠道好、成本低的特點，較近期同業(yè)發(fā)行的票據(jù)相比優(yōu)勢明顯。

良好的融資渠道之后，各大機構(gòu)對于世茂同樣看好。

今年9月，穆迪將世茂房地產(chǎn)評級由Ba2上調(diào)至Ba1，展望“穩(wěn)定”。這是繼去年將Ba2評級展望從“穩(wěn)定”上調(diào)至“正面”后的又一次上調(diào)。

穆迪分析師Celine Yang當(dāng)月表示“我們預(yù)期世茂得益于營收和簽約的強勁增長，公司指標(biāo)在未來12至18個月將得到進(jìn)一步加強。另外，世茂來自于商業(yè)運營、酒店、物業(yè)管理的多元化收入，加上集團穩(wěn)健的財務(wù)管理，將助力公司面對房地產(chǎn)行業(yè)的挑戰(zhàn)環(huán)境?！?/p>

穆迪表示，世茂近兩年強勁的簽約增長帶來的營收健康增長將使得營收覆蓋債務(wù)的能力進(jìn)一步提高；EBIT覆蓋利息的倍數(shù)也有望提升至4.5至5倍的水平，另外不斷增長的非房地產(chǎn)開發(fā)收入將提高利息覆蓋倍數(shù)的穩(wěn)定性。

至此，世茂還獲得了惠譽“BBB-穩(wěn)定”、標(biāo)普“BB+穩(wěn)定”、以及中誠信“AAA”、聯(lián)合評級“AAA”等境內(nèi)外良好評級。

第一財經(jīng)記者了解到，穩(wěn)健的財務(wù)狀況背后，實際上是來源于財務(wù)管理中心一直以來的人員培養(yǎng)，以達(dá)到為世茂的穩(wěn)健財務(wù)保駕護航。

比如在世茂財務(wù)管理中心的半年會上，核心圍繞融資經(jīng)驗、跨地區(qū)項目財務(wù)管理經(jīng)驗、收并購制度、二手項目財稅問題分析等問題，進(jìn)行了專業(yè)層面的經(jīng)驗分享和回顧反思，進(jìn)一步明確了管理要求。 “每一次我們都會就專業(yè)內(nèi)容和心理調(diào)節(jié)內(nèi)容進(jìn)行季度培養(yǎng)，提高團隊的業(yè)務(wù)素質(zhì)，也保證團隊的工作熱情?！睖姓f。

近年來，世茂業(yè)績實現(xiàn)“有品質(zhì)的高速增長”，并已擁有充沛的土儲、合理安全的負(fù)債率、穩(wěn)定的高比例分紅，持續(xù)成長的自持物業(yè)收入，且估值處于較低區(qū)間。2019年以來，世茂銷售額仍保持高速增長，加上未來對物業(yè)管理、酒店業(yè)務(wù)的分拆上市計劃，近期，世茂房地產(chǎn)屢獲中信證券、海通證券、東方證券、東吳證券等境內(nèi)券商首次覆蓋，并獲得“買入/優(yōu)于大市”評級，并獲得花旗、高盛、瑞信、美銀美林等投行調(diào)高目標(biāo)價，維持“買入”評級。

公司的股價和市值屢創(chuàng)新高，來自境內(nèi)的南向投資者數(shù)量較年初增長3倍有余，領(lǐng)先于內(nèi)房股。公司的長期經(jīng)營理念、做“百年企業(yè)”的愿景逐漸綻放出成果，價值逐漸得到體現(xiàn)。

“當(dāng)市場不好的時候，管理優(yōu)勢才能夠體現(xiàn)，穩(wěn)健的財務(wù)可以讓世茂在未來的拿地和擴張中游刃有余?！睖姓f。

責(zé)編：高莉珊